Em 2021, uma equipe de investidores imobiliários entrou em contato com Larspur City com uma idéia: eles queriam comprar um complexo de apartamentos de luxo de 198 unidades chamado Serenity e convertê-lo em um apartamento ‘acessível’ para inquilinos de renda média.
O contrato funcionará se o Conselho da Cidade de Larkspur pretender efetivamente isentar o fabricante do imposto sobre a propriedade. Os investidores prometeram que a economia será usada para determinar o aluguel no nível em que os inquilinos de renda inferior e moderada podem alugar.
Hoje, os inquilinos são mais do que apartamentos com taxa de mercado relativamente e, às vezes, mais do que salários, mostrou a investigação de notícias da Mercury. Enquanto isso, a limpeza foi isenta de aproximadamente US $ 14 milhões para imposto sobre a propriedade desde 2020.
Cinco anos após a assinatura desta concessão, na quarta -feira, o Conselho da Cidade de Larkspur votou no retorno dos incentivos fiscais para devolver os incentivos fiscais de que os benefícios acessíveis não foram suficientes para justificar grandes incentivos fiscais. Esse movimento pode facilitar o caminho para fazer o mesmo com acordos semelhantes para outras cidades do Golfo.
A vice -prefeita de Larspur, Stephanie Andres, disse: “A Serenity não atingiu o objetivo de dar instalações de tarifa significativas para inquilinos de renda média”. Enquanto isso, o administrador e os investidores do projeto ganharam US $ 7 milhões em cinco anos desde a aquisição da propriedade.
A Serenity é uma das chamadas propriedades de “moradias essenciais”, que foi comprada por uma agência habitacional da Comunidade da Califórnia, conhecida como Calcha-Which, foi criada pela coleção de investidores, banqueiros e advogados imobiliários, que foram criados fora do dinheiro público.
Os negócios de ‘Casa Essential’ fazem isso: um desenvolvedor notou uma propriedade para adquirir um desenvolvedor. Ele chegou à cidade e concordou em se juntar aos funcionários dos funcionários de lá. Se eles fizerem isso, ele permite que a calca emita títulos ou dívidas que usa para comprar a propriedade. Calcha se torna o proprietário do projeto e, como a Calcha é uma agência governamental, os edifícios estão isentos do imposto sobre a propriedade. No caminho, os operadores imobiliários privados coletaram o contrato e operaram os ativos. Banqueiros e advogados recebem seus cortes da emissão de títulos.
“Uma parcela significativa do dólar do dólar foi usada para pagar taxas de consultores externos caros do que os benefícios dos inquilinos do meio”, disse Andre sobre Serenity, uma das parcelas mais valiosas do setor imobiliário em Lars.
Agora que Larkspur votou no Calcha, ele espera que mais 12 cidades do Golfo tenham seguido o caso com a propriedade de ‘habitação necessária’. Tomados em conjunto, essas propriedades excluíram US $ 21 milhões dos rolos de impostos anuais.
Mais cidades devem voltar, pode induzir o modelo de ‘habitação necessário’.
No entanto, Calcha, detentores de títulos e operadores imobiliários dizem que suas propriedades forneceram acomodações estáveis para aluguel para inquilinos de renda média que fazem muito da moradia federal subsidiada e de baixa renda, mas podem lutar para realizar o aluguel do mercado.
O co-fundador de Waterford, John Drachman, que opera cinco projetos habitacionais essenciais no estado, diz que muitos inquilinos estão economizando o suficiente para os inquilinos. “Isso pode realmente ter um impacto negativo nesses inquilinos”.
O status final da sombra de impostos pode encerrar as disposições acessíveis operadas por propriedade, mas não está claro. O Condado de Marine, onde Larspur está sentado, também é um membro da Calcha. Não está claro se eles também precisam votar para sair para cancelar o status de dedução de impostos.
Esta é uma decisão do avaliador do condado de Marine Shelley Scott para governar, disse Andre.
No entanto, se o avaliador determinar que a limpeza perdeu seu desconto de impostos, poderá fazer uma catástrofe para os detentores de títulos. Provavelmente seria um aplicativo ou naipe.
A clareza em Larkspur já estava em crise financeira, porque devido ao seu enorme pagamento da dívida (o projeto foi 100%-DBT terminado). Em agosto, A limpeza padrão em sua dívida A maior parte é gastar as reservas. O diretor imobiliário da propriedade, CatalisadorOs desafios financeiros e a inflação da epidemia são responsabilizados.
Os outros nove projetos de ‘moradia necessários’ são Também luta para cumprir o pagamento da dívida E tocado em reservas. Mais dois projetos Calcha Papai Noel E Antioquia Os investidores têm padrões para não manter o dinheiro o quanto precisam.
A investigação padrão – e aprimorada do projeto de Larkspur – incentivou os detentores de títulos a interferir na pureza. Em março, os detentores de títulos denunciaram o ex-administrador do projeto, o Catalyst e o recrutador de Larkspur, Waterford.
Os detentores de títulos também estão na discussão Reorganizar o projeto 226 milhões de dólaresPode evitar a venda de limpeza, que é muito menor que a Calcha de US $ 223 milhões pagos hoje em janeiro de 2020.
Dutchman disse que ficou surpreso ao ver a decisão de se retirar de Calcha em Larspur. Depois de nomear Waterford como o novo administrador da propriedade, ele disse à cidade que precisava de 60 dias para trazer o plano de volta. Ele esperava que eles não votassem até que tivessem a oportunidade de deixar Calcha em Larspur.
No entanto, ficou claro que, depois de alguns meses atrasados com o catalisador e a calculadora, o Conselho da Cidade chegou a um ponto de frenagem.
Ele disse que Andre teve uma reunião com os administradores da Calcha para discutir a limpeza da pessoa e o zoom sobre o zoom. Nas duas vezes, cancelaram a reunião e solicitaram à cidade que enviasse suas perguntas por escrito.
“A maneira como este projeto é executado é inaceitável”, diz Scott Candle, vereador da cidade de Larkspur. “Calcha não está interessado em se unir porque foi um desastre”.
Em uma declaração a esta agência de notícias, o presidente da Calcha, Doug Verbun, escreve que Calcha “Larspur continuará avaliando suas alternativas e consequências relacionadas à retirada de Larspur”.
Ele escreve: “Calcha renunciou a todas as suas taxas e mudou recentemente os administradores do projeto ao trabalhar ativamente com os detentores de títulos enquanto trabalhava ativamente no sucesso do projeto”, escreveu ele “, escreveu ele.
Dutchman está otimista de que Waterford pode virar a propriedade com uma reconstrução e mudanças operacionais e pode recuperar a confiança de Larkspur.
