O custo em espiral da moradia na Califórnia praticamente influenciou todos os aspectos da vida.
Na Califórnia, este país é a maior população sem -teto ininterrupta e a maior taxa Inquilino caro E CasasO
A aparente ala interminável de aluguel é uma causa do tragicista Quão caro é construir Novo apartamento na Califórnia. Essas despesas são um dos principais contribuintes “Aluguel de break -on”, Ou um projeto deve ser cobrado para ser financeiramente possível.
Recentemente lidero um Estudo que compara o custo do desenvolvimento total de apartamentos Aqueles que estão no Colorado e Texas, na Califórnia. Cerca de US $ 150.000 são gastos para produzir para o apartamento médio do Texas; Na Califórnia, o mesmo apartamento custa cerca de US $ 430.000 ou mais 2,8 vezes mais. O Colorado ocupa uma terra média, gastando uma média de cerca de US $ 240.000 por unidade por unidade.
Para apartamentos acessíveis e subsidiados publicamente – um setor que a Califórnia gastou bilhões de bilhões nos últimos anos – essa lacuna é pior. Esse custo é quatro vezes maior que a unidade de apartamentos acessíveis no Colorado e no Texas.
Várias razões
Não existe um único motivo para impulsionar essas enormes diferenças. O custo de terra na Califórnia é três vezes maior que a média do Texas. “Despesas rigorosas” ou relacionadas à construção de terras e construção de edifícios, 2,2 vezes em comparação com o Texas. O “custo suave” da Califórnia, que inclui taxas de financiamento, arquitetura e engenharia e taxas de desenvolvimento cobradas pelo governo local, é 1,5 vezes maior que a média do Texas.
Existem algumas despesas inevitáveis específicas da Califórnia, pois os edifícios são estáveis de terremotos a tremor. No entanto, a necessidade de terremotos que salvam a vida real explica cerca de 6% das diferenças no preço estrito, estimativas da pesquisa. A rigorosa habilidade energética do estado acrescenta cerca de 7%.
O alto custo de vida da Califórnia pode aumentar os preços da mão-de-obra, mas descobrimos que as diferenças nos salários da construção explicam apenas 6% a 10% das diferenças de exceção dura para os apartamentos com taxa de mercado. No entanto, para projetos de apartamentos subsidiados publicamente, que geralmente são obrigatórios para os salários em nível de união, as despesas trabalhistas explica em 20% a 35% das diferenças totais entre a Califórnia e o Texas.
“Gastos suaves” na Califórnia é um grande criminoso. Os desenvolvedores imobiliários da Califórnia pagam taxas significativamente altas por serviços de arquitetura e engenharia – as despesas médias triplram no Texas. Se você está criando apartamentos publicamente e acessíveis em Los Angeles e São Francisco, é cinco vezes mais ou mais.
Os requisitos de engenharia de terremotos desempenham um papel. O fator maior é complexo para acomodações acessíveis e a necessidade de um design de carga. Eles são determinados pela fonte dos fundos estaduais e locais e raramente são com moradia ou proteção, mas essas maravilhosas diferenças contribuem com diferenças consideráveis.
As taxas de desenvolvimento nos governos locais fazem a diferença de preço mais suave na Califórnia. Tais taxas, que eram um assunto 2024 Caso da Suprema Corte dos EUAEm média, por unidade, é de cerca de US $ 30.000. No Texas, a média é de cerca de US $ 800. (Novamente, o Colorado ocupa uma terra média por cerca de US $ 12.000))
Em San Diego, por exemplo, essas taxas comem 14% do gasto total de desenvolvimento no apartamento.
Passar tempo
Mas a maior coisa para o apartamento da Califórnia? Tempo
Um prédio de apartamentos com acabamento pessoal que leva mais de dois anos para terminar para terminar desde o início do Texas levará mais de quatro anos na Califórnia. Leva o dobro do tempo para obter a aprovação do projeto e o período de construção é 1,5 vezes mais.
Isso significa que os custos da terra devem ser suportados por um longo tempo, o equipamento e a mão -de -obra estão em um longo emprego, e os empréstimos de longo prazo são tomados e muito mais.
O estudo se distingue principalmente que se originou das preferências políticas feitas pelos governos estaduais e locais. Muitos legeados chamados “Movimento de crescimento lento” Na Califórnia, que moldou a produção de moradias desde os anos 80.
Esta tentativa funcionou. O crescimento populacional no estado foi negativo por anos após 2020, Inicialmente Despesa de alojamento alto. Além disso, o crescimento da Califórnia foi metade do número visto no Texas e na Flórida, com quem Pequeno E Receptor alto Para sair incompletamente.
Essas saídas têm um sério impacto no futuro financeiro do estado e na influência política nacionalmente. Califórnia recentemente Perdeu um assento no Congresso Pela primeira vez na história. Se a população nacional atual tende a perder quatro ou cinco assentos em 2030.
Tem sido a Assembléia Legislativa da Califórnia Foco Para reduzir o custo de vida, no entanto, é necessário progresso suficiente para reduzir os custos de moradia para atingir essa meta. Nova proposta Desconto da produção habitacional de preenchimento urbano Um pacote nessa direção em um pacote de direito ambiental e permissão do estado.
Os formuladores de políticas fazem lições de métodos de habitação baratos no Texas e no Colorado? Isso ainda é deixado para ser visto. No entanto, o futuro da Califórnia pode estar bem envolvido nela.
Jason Word é o vice-diretor do Rand Center sobre moradia e sem casa. Ele escreveu esta coluna para calças.
